Información general
El nuevo desarrollo urbanístico de Los Ahijones complementará la gran operación territorial fijada por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que pretende potenciar el Este metropolitano.
Actualmente, algunos de estos sectores ubicados en la corona Sureste se encuentran en fase final de ejecución y otros, dada la extensión de alguno de ellos, se ejecutarán en distintos momentos, tal y como tiene previsto el Programa de Actuación del Plan General que coordina y define las infraestructuras necesarias en cada uno de los ámbitos.
Situado en el distrito de Vilcálvaro, se configura como uno de los desarrollos urbanísticos madrileños más importantes. Con una extensión de más de 5.700.000 m², clasificados como suelo urbanizable programado, sectorizado, según Ley 9/2.001 de la Comunidad de Madrid, está constituido por una sola unidad de ejecución: UZP.2.03 'LOS AHIJONES' sobre la que se edificarán 2.301.900 m².
La magnitud de la operación se constata en el número de personas que podrá albergar el sector. Se calcula que en torno a los 50.000 habitantes podrán vivir y trabajar en Los Ahijones sin necesidad de desplazarse a otros puntos de la Capital.
En total serán 16.800 viviendas las que se levantarán, de las que un 50% (8.400) gozaran de algún régimen de protección pública. El uso predominante será el residencial, donde se han incorporado nuevas tipologias edificatorias apostando por su diversidad y aumentando la capacidad de elección de los futuros habitantes, coexistiendo, adecuadamente, tanto la vivienda libre como la protegida. Allí tendrán cabida, como recoge el Plan Parcial, edificaciones tales como: residencial en manzana abierta, residencial en manzana bloque parque, residencial en manzana cerrada, residencial en bloque abierto.
La concentración de la edificabilidad y de la densidad se producirá a medida que nos acerquemos al eje de la Gran Vía Urbana del Sureste, aumentando la altura de sus edificaciones hasta un número máximo de 20 plantas, variando su tipología. Todo ello, como señala el Plan Parcial, enriquecido con la aparición de nuevos itinerarios peatonales, zonas ajardinadas y un carril-bici que alcanzará los 8 kilómetros de longitud.
En su día, el PGOU estableció para la zona Sureste de la capital, un área de crecimiento de suelos para el desarrollo de actividades residenciales con complemento de actividades económicas industriales y terciarias. El objetivo era establecer una serie de núcleos de actividad en la periferia para la expansión de la "centralidad". Con el propósito de generar empleo, en este nuevo desarrollo urbano, se ha destinado un 35% de la superficie edificable a usos terciarios.
A ello contribuirá la creación de un área destinada a la Industria Tradicional y un Parque Industrial que ocuparán una superficie de 268.000 y 182.000 m², respectivamente. Así lo explicó el Vicealcalde Manuel Cobo: "con Los Ahijones se pretende generar nuevo empleo en la zona, evitando la creación de ciudades dormitorios". Asimismo, se pretenden situar comercios en los bajos de las viviendas, recuperando el llamado "espíritu de las tiendas de barrio".
Calidad ambiental y de vida urbana
En coherencia con los objetivos establecidos por el Plan General se ha procurado que la calidad ambiental y de vida urbana en el sector alcancen las máximas cotas y cubran las necesidades de diseño y composición de la ciudad, en el sentido de ofrecer un alto grado de estándares ambientales, en los aspectos de privacidad, protección, reducción de los niveles de ruido y aprovechamiento de zona óptimas.
La preocupación por el medio ambiente y un marco sostenible justifica que se hayan destinado cerca de 1.000.000 m² para zonas verdes y espacios libres, cifra superior a lo establecido en la LSCAM, que establece 15 m² por cada 100 metros construidos para red local de espacios libres y zonas verdes. Se incorporarán las vías pecuarias existentes, creándose un área de reforestación exterior a la zona de concentración de la edificabilidad que formará parte del anillo verde propuesto por el Plan General para la estrategia del Este.
Los sistemas de zonas verdes y áreas de reforestación, además de servir de colchón separador de las vías rápidas de la red general, ofrecerán la oportunidad de dar un tratamiento diferenciador a las zonas cuyos usos sean difícilmente asociables. Al mismo tiempo, se pretende utilizar estás áreas para actividades lúdicas y de esparcimiento que permitan su conservación y utilización, por medio de un diseño donde se creen focos de actividades extensivas de ocio y deporte que, a su vez, sean centros de interconexión de la red de caminos.
En cuánto a la red general de equipamientos sociales y servicios, se ha previsto una superficie de 701.677 m² que se distribuirán en torno al área de concentración residencial, por lo que no faltarán los centros educativos, sanitarios, culturales, deportivos, u otros equipamientos equivalentes que se irán ejecutando a medida que la ciudad los vaya demandando.
Por lo que respecta a las redes de comunicaciones planeadas, serán numerosas las conexiones con el resto del municipio: (Plano 2) la M-50, la M-45, la prolongación de O´Donnell y la Gran Vía del Sureste (plano 5) de 100 metros de ancho que, a través de rotondas, conectará de Norte a Sur con actuaciones como Valdecarros o Los Berrocales.
En relación al transporte colectivo, se potencia la circulación radial mediante la prolongación de la línea 9 de metro y la propuesta de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de construir un tranvía que discurrirá por la Gran Vía del Sureste, uniendo entre si los nuevos desarrollos previstos.
Estructura urbanística
Su estructura, en donde se recogen las directrices recogidas en el Plan General, se articula en cuatro zonas:
Zona 1: situada en una zona independiente de la actuación entre el Polígono Industrial de Vicálvaro al Oeste y la M-45 al Este, donde se pretende situar la mayor densidad industrial.
Zona 2: en este área se proyecta la construcción de un Parque Industrial, unas zonas industriales compatibles con Terciario. Emplazada al Este de la M-45, se planea la creación de una nueva vía de conexión industrial hacia el Norte de la M-203 que servirá para descargar los tráficos pesados.
Zona 3: está zona, que se desarrollará a lo largo de la Gran Vía Sureste, tendrá un uso predominantemente residencial en el que también tendrá cabida un gran foco terciario al Sur, junto a la estación de la línea 9 de metro.
Zona 4: dado que se encuentra junto al área de reforestación, se prevé una disminución de la densidad edificatoria concretándose en unifamiliares.
Iniciativa privada, sistema de compensación
Al igual que otras actuaciones urbanísticas limítrofes, Los Ahijones se está desarrollando a través de la iniciativa privada mediante la aplicación del sistema de compensación. A día de hoy, de acuerdo con los datos facilitados por la Asociación Ahijones-Junco Redondo, se encuentran suscritos en ella un número de propietarios tales, que reúnen una superficie de 5.131.294 m² de suelo. Esta cifra, sobre la totalidad de la superficie del ámbito -incluidos los sistemas generales exteriores-, representa un porcentaje del 89,04% de los propietarios.
Aprobado definitivamente el Plan Parcial el pasado día 21 de julio de 2005 por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento y una vez constituida la Junta de Compensación en noviembre de 2005, únicamente falta por aprobar el Proyecto de Urbanización.
Según fuentes consultadas por Urbanizado.com, el Plan Joven de la Comunidad prevé la construcción de pisos protegidos en régimen de alquiler con opción a compra, destinados a jóvenes menores de 35 años con ingresos inferiores a 5,5 veces el indicador de renta IPREM. Se trata de una medida, sin duda alguna acertada, pero insuficiente si tenemos en cuenta que los jóvenes tenemos que dedicar en torno al 60% de nuestro salario para hacer frente al pago de una hipoteca.
Evolución del Plan
En la actualidad se está a la espera de la aprobación del Proyecto de Urbanización. Según fuentes consultadas por Urbanizado.com, se prevé que las obras de urbanización, siempre que todo se desarrolle dentro de unos parámetros normales, comiencen en el primer trimestre de 2.007.
La construcción de una actuación de tal envergadura exige que se desarrolle en distintas etapas y, si no surgen contratiempos, para septiembre-octubre de 2010 ó primer trimestre de 2011 podrían entregarse las primeras viviendas.
Periódicamente os iré detallando todo lo que vaya acaeciendo en el ámbito de actuación de Los Ahijones. Actualmente no ha tenido lugar la aprobación del Proyecto de Urbanización, si bien es cierto que, según fuentes consultadas por este portal, la urbanización podría comenzar a primeros de 2007. Pero esto sólo será posible siempre y cuándo se cumplan los plazos señalados. La simultaneidad de las obras de urbanización y edificación permitirá que para 2010 estén construidas las primeras viviendas.